Кому переходят долги за капитальный ремонт при продаже квартиры?

Вопрос

Собственник приобрел квартиру, предыдущий владелец которой до 2019 года не оплачивал взносы по капитальному ремонту. Сейчас региональный фонд капитального ремонта обратился в суд с иском о взыскании задолженности к новому собственнику. Можно ли заявить в суде, что новый собственник – ненадлежащий ответчик? Применяется срок исковой давности?

Ответ

По общему правилу, согласно статье 210 ГК РФ, статье 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому может показаться, что данная норма применима и к оплате взноса на капитальный ремонт, а потому при смене собственника, обязательство оплаты долга остается за прежним собственником квартиры. Однако, обратите внимание, что это не так.

ЖК РФ Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме. 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Судебная практика

• Решение мирового судьи судебного участка N 88 в Куйбышевском судебном районе в г. Омске от 31.07.2019 по делу N 2-3941/2019. В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК  РФ, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, на 01.09.2014 помещение находилось в собственности, следовательно, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возникла у текущего на тот момент собственника. При дальнейшей смене собственников долги по взносам на капитальный ремонт в соотв. с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ переходили на каждого последующего собственника.
• Решение мирового судьи судебного участка N 165 Озерского судебного района от 02.06.2022 по делу N 2-503/2022 . В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Из пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» следует, что срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу. В соответствии с разъяснениями в п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», и согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст. 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. 28 марта 2022 истец обратился к мировому судье с исковым заявлением. Истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт с 01.02.2017.
• Решение мирового судьи судебного участка N 3 Свердловского судебного района г. Перми от 09.03.2023 N 2-110/2023. …на дату смены собственника помещения на лицевом счете имелась задолженность по взносам на капитальный ремонт за 2015 — 2019. В письме Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  разъяснил ответчику, что списание долга, по которому истек срок исковой давности, является правом, а не обязанностью кредитора, при этом, истечение срока исковой давности само по себе не является обстоятельством, влекущим прекращение обязательства.  Решение суда: в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. С истечением срока исковой давности субъективное право кредитора не прекращается, но возможность его защиты в судебном порядке утрачена, если должник заявит о необходимости применить срок исковой давности.